2021年我國銀行貸款發展現狀及發展趨勢分析 多家銀行房貸業務 “超標”,熱點城市房貸利率將上行

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20 柯素芳 ? 2021-04-15 13:00:21  來源:前瞻產業研究院 E1169G0

房地產貸款集中度管理要求

根據房地產貸款集中度新規,中資大型銀行的房地產貸款占比上限為40%,個人住房貸款占比上限為32.5%。股份行及部分城商行房地產貸款、個人住房貸款占比上限分別為27.5%、20%。

圖表1:2020年房地產貸款集中度管理要求

多家銀行房貸業務占比超標

2020年年報陸續發布后,被市場緊盯的大行、股份行呈現“幾家歡喜幾家愁”的態勢。截至2021年4月11日,A股共有21家上市銀行披露年報,其中國有大行6家,股份制銀行8家,城商行3家,農商行4家。整體來看,21家銀行個人住房貸款超29.5萬億元,有8家銀行“踩線”,占比近四成。

第一檔銀行中的建行、郵儲銀行均有一項指標踩線。其中,建行個人住房按揭貸款為34.82%、郵儲銀行為33.61%,超過監管上限(32.5%)2個百分點左右。除此之外,建設銀行的房地產貸款占比39.24%也非常接近監管上限(40%)。

第二檔銀行中,招商銀行和興業銀行兩項涉房貸款占比均超標明顯。興業銀行分別為34.56%和26.55%,招商銀行房地產貸款與個人住房貸款占比分別為32.16%和25.35%,。中信銀行個人住房貸款占比也超過20%。浙商銀行與平安銀行則相對“安全”,兩項涉房貸款水平均遠低于監管上限。

第三檔銀行中,青島銀行兩項指標均超線,鄭州銀行、渝農銀行一項指標踩線。其中,青島銀行、鄭州銀行的房地產貸款占比分別為29.77%、27.95%,均超過監管紅線(22.5%)逾4個百分點。此外,青島銀行、渝農銀行的個人按揭貸款占比為19.53%、17.98%,同樣超過監管紅線(17.5%)。

個人住房貸款占比方面,建設銀行(34.82%)、郵儲銀行(33.61%)超過32.5%的紅線。工商銀行、農業銀行、中國銀行個人按揭貸款占比均超過30%,接近監管上限。而交通銀行受房地產貸款集中度影響最小,其房地產貸款占比為27.36%,個人住房貸款占比為22.12%。

圖表2:截止2021年4月11日20家上市銀行銀行涉房貸款占比(單位:%)

房貸增速增速持續放緩

過去一年為了對沖疫情帶來的影響,銀行的貸款規模快速擴張,央行數據顯示,2020年人民幣貸款增加19.63萬億元,同比多增2.82萬億元。增速方面,商業房地產貸款和個人房地產貸款持續下降。

圖表3:2017-2020年商業房地產貸款余額及增速變化情況(單位:萬億,%)

個人住房貸款余額占比

圖表4:2017-2020年個人住房貸款余額及增速變化情況(單位:萬億,%)

具體到各家商行而言,貸款總額大多保持10%以上的增速。

涉房貸款結構出現分化

房地產行業貸款、個人住房按揭貸款結構占比出現分化,2020年以來,房地產貸款占比從29%下降至第四季度的28.7%,下降0.3個百分點;而個人住房貸款占比從19.5%上升至20%,上漲0.5個百分點。二者分化主要是近年來,國內強化銀行房地產信貸監管,引導資金更多流向小微民營等實體經濟薄弱環節,同時,2020年出臺房企“三條紅線”,引導房企加強負債管理;而個人按揭住房貸款上漲,主要與去年一、二線等熱點城市價格上升較快,樓市銷售活躍有關。

圖表5:2017-2020年涉房貸款占比(單位: %)

熱點城市房貸利率現上行趨勢

不同城市信貸資源存在懸殊,房貸利率也有天壤之別。目前我國房貸利率基準利率為4.65%,然而由于加點的存在,幾乎所有城市都高于這一比例。2020年,房貸利率最高的是成都,首套房貸利率高達6.13%,相比基準高出148個基點;最低的為上海,首套房貸利率僅為4.65%,與基準持平。

圖表6:2020年主流房貸利率最和最低的十大城市(單位:%)

下一步“觸線”銀行將在存量和增量兩方面進行壓降:一方面積極回收房貸存量貸款,另一方面謹慎投放新增貸款,特別是對于占比超標的城市,通過縮減貸款額度、差別化提高房貸利率、加強購房人資質審核、調整放款期限等方式管控新增房貸規模。

而據貝殼研究院監測,截至4月7日,全國60個代表城市中,建設銀行平均首套、二套房貸分別為5.48%、5.77%,均較3月初提高4個基點。招商銀行、中信銀行首套利率均提高1個基點,興業銀行首套、二套房貸利率分別提高1個、2個基點。

一般中小銀行劃分在房地產貸款集中度管理要求中的第三檔,面臨的房地產貸款、個人住房貸款占比上限分別為22.5%和17.5%,上限水平相對較低,調降壓力也較大。

預計未來觸線銀行的房貸利率特別是針對熱點城市的房貸利率將繼續上調,購房成本持續增加,利于熱點城市市場降溫。

更多數據參考前瞻產業研究院《中國商業銀行信貸風險管理與行業授信策略分析報告》,同時前瞻產業研究院還提供產業大數據、產業規劃、產業申報、產業園區規劃、產業招商引資等解決方案。

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